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山东济南:“无证房”价格直追“有证房”
时间:2011/10/28 11:35:30  浏览:1364
导读:作为省会城市,济南近年来城市化进程不断加速,城郊的居民楼也一栋栋拔地而起,其中不乏我们俗称的“小产权房”,虽然开发商售房时承诺有证,但多难以兑现。究竟哪些群体在购买“小产权房”,他们看中了“小产权房”的哪些方面,在国家“行将清理”背景下,济南的小产权房现状如何,又将往何处去...

  按照济南市有关规定,旧村改造项目严禁对外公开销售

  作为省会城市,济南近年来城市化进程不断加速,城郊的居民楼也一栋栋拔地而起,其中不乏我们俗称的“小产权房”,虽然开发商售房时承诺有证,但多难以兑现。究竟哪些群体在购买“小产权房”,他们看中了“小产权房”的哪些方面,在国家“行将清理”背景下,济南的小产权房现状如何,又将往何处去……记者将一家楼盘作为样本,通过它我们或许能明白小产权房的生存现状。

  1“五证”不全单价却不低 每平6400元直追“有证房”

  从济微路与八团路路口一直往东,塔吊施工作业的声音由远及近,临近路的尽头,便可以看到三栋建造中的高层住宅楼,这里便是由王冠集团开发的一处“旧村改造项目”二期工程。

  在楼盘营销中心,售楼工作人员宋丽(化名)热情地接待了山东商报记者。“目前二期均价在每平方米6400元左右,比起去年开工的时候,这已经便宜不少了,当时最高到过7900元左右……”宋丽介绍,二期工程于去年5月份动工,建设速度很快,下个月主体工程基本能够完工,明年这个时候差不多就能交房了。

  根据宋丽向记者提供的户型图,目前二期在售的户型有近90平米的两室两厅型、近100平米的两室两厅型和近140平米的三室两厅型,记者以中间一种类型12层为例询价,宋丽认真地翻起了价格表,报价称每平米6436元,算下来总价在64万元左右。

  “不过我们的房子不能按揭贷款,只能分期付清。”宋丽说,按照之前的规定,买房需要先付总价30%,等主体完工时再付40%,明年五六月份交房时最后付剩下的30%,但是由于主体即将完工,因此现在买房的话就需要一次性先付总价的70%。至于为何不能通过银行按揭贷款,宋丽则不能解答。

  而按照济南市的明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。

  而面对记者是否有房产证的疑问,宋丽表示“承诺交房三年内给证”,但是按规定楼盘开发必须取得的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证“五证”,二期工程目前只具备三个,“第四个证马上就能办下来”。

  尽管“五证”不全,这一楼盘的价格却并不算低,记者在附近询问多家楼盘,同一区域“五证”齐全的宏瑞国际星城每平米均价也只有6800元。

  2“没证”也不愁卖 已卖出一半需要赶工期

  记者采访中了解到,尽管这一旧村改造项目“五证”尚不齐备,但是销售似乎并未受到影响,记者采访现场就有市民在咨询买房。售楼人员表示,自从去年开售以来,二期工程就不愁卖,现在部分楼层已经非常紧俏,“一共二十四层,有的楼只能买十五六层以上的,以下的都卖完了”,总体来看,二期400多户已经卖出了一半左右。

  记者在现场也注意到,为了早日竣工,这一楼盘甚至还申请了夜间施工,并在路边张贴出多份“济南市夜间建筑施工公告”,记者看到时间最近的一份上,市中区环境保护监察大队审查认为,华冠名都二期工程“确需连续施工,符合夜间施工条件”,允许夜间施工期限为2012年3月12日至3月19日。记者要求随同售楼人员现场参观房屋,售楼人员表示主体建筑正在封顶,比较危险,并建议记者过几天再来参观。

  而记者在采访中了解到,附近的一期工程同二期一样,也是由王冠集团开发,尽管交房时也承诺了三年内给证,但是如今三年过去,住在一期的居民都没有拿到房产证,而没有房产证也未影响到一期的销售,所有户型的房子都早已卖完。

  按照“济南市夜间建筑施工公告”上公示的楼盘开发商和建筑商联系方式,记者拨通了济南王冠集团姚姓负责人的电话,对方表示打错了,自己并非“姚总”,但当记者追问其身份时,他挂断了电话。

  3 买主多看中价钱和位置 “地段好就行,不指望有证”

  记者采访过程中遇见了家住这一项目一期的陈新(化名),陈先生告诉记者,他入住一期已经三年了,当时开发商承诺三年内给房产证,但目前还没有见到房产证的影子,至于二期最终是否能给出房产证,陈先生连说“够呛”。

  不过,陈先生并不后悔购买了这里的住房,首先是因为价格便宜,“我记得三年前这里有证的房子每平方米到五六千元了,我买的才三千多块钱,还是便宜了不少”。同时陈先生觉得华冠名都一期的配套也还不错,“暖气和天然气‘双气’都是齐备的,也有储藏室和车位,卫生、管理各方面也还都行,我基本满意”。

  二期售楼人员也向记者承诺,二期有“双气”和储藏室,只有停车位现在还不确定。

  外地来济南打工的孙女士一家三口现在附近租房,她曾一度想购买这一楼盘一期的房子,但是考虑到以后孩子上学的问题,她一直没敢出手,“孩子上学户口很重要,如果买了房子一直拿不到房产证,到时候就不好办了,所以最后放弃了”。

  而济南市民孙女士也是考虑到“无证”问题,虽然自去年以来已多次前往二期工程看房、咨询,但是担心“无证”后留下隐患,最后还是选择了附近单价更高的“有证”楼盘。

  不过也有部分已预订二期工程住宅的市民表示,非常看好该楼盘的位置,靠近济微路,交通、生活都很便利,配套设施也都还可以,他们觉得地段好就行,“有证当然最好,没证也勉强接受”。

  专家看法:无预售许可证 即为非法销售

  “小产权房”作为一个俗称,与大产权房最大的不同在于土地性质。国有土地、由国家颁发产权证者,即为合法大产权,而建在集体土地上,由乡镇政府颁发产权证者,为“小产权房”。

  但在购房者实际购买中,并不能轻易查证到楼盘的土地利用性质。且这类楼盘在对外销售时,多宣称可以“几年内办理房产证”,甚至写入购房合同中。对此,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示,要验证楼盘产权性质,购房者可以要求销售方提供“五证”、“二书”,也就是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  “没有预售证就开盘销售,一定是非法销售。”李铁岗表示,购房者莫轻信一些售楼处所宣称的“交上罚款即可办证”一说。“集体土地变更为国有土地并非上缴罚款那么简单,需要经过国有收储、招拍挂等一系列程序。”

  市场反应:野楼盘包围下 有证房成少数

  “除了我们,周边正规楼盘并不多。”在济南白马山南路,山东宏瑞置业有限公司的一位负责人告诉记者,他们楼盘所在的白马山南路,是当地旧村改造和旧城改造的重点区域,正规的大型楼盘并不多见。

  据记者了解到,在白马山南路上,聚集了百兴花园、方信家园、王冠花园等多个小区,均非“有证”商品房。据方信家园小区一居民介绍,小区内居住的大部分是社会上的外来人口,王官庄村的村民占不了一半。而在距宏瑞置业不远处,王冠花园小区的几栋红褐色的多层住宅刚刚落成,鲜有入住者。据附近居民介绍,王冠花园也是没有证的“小产权房”,“但因为价格便宜,都已经卖出去了,平均每平方4000元左右。”

  而作为白马山南路上为数不多的“有证”楼盘,宏瑞置业对外销售的价格则为每平米7000元左右。“有证”也成了这一楼盘促销的最大卖点,在其促销广告中,“产权年限是70年”被特别突出宣传。

  “与济微路以东动辄每平米8000—10000元的均价相比,我们楼盘的价格几乎已是最低的了。”宏瑞置业的售楼员孙女士介绍,在刘长山片区,面积达400多亩的宏瑞星城几乎是目前在售最大的正规楼盘。在去年的一次促销中,宏瑞曾创下每平米6449元的二环内最低售价。

  在周边众多无证野楼盘的包围下,宏瑞的物业费也远低于王官庄片区的正规大盘。据了解,目前宏瑞星城3号楼的物业费低于1元/m2,相对于周边楼盘的1.5元/m2—2元/m2而言,一套80平米的房子一年就可以帮业主节省1000元左右的费用。

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