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房地产抵押价值涵义的变化
时间:2011/10/28 11:50:31  浏览:1286

对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值,也有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。

  中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》在关于抵押价值的定义分析中,首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析,即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时,拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。进一步从估价实务的角度出发,将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等,但不包括强制执行费用。

  国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义,但其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。其中第 6.4.3款规定,房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。第6.4.2款规定,房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。一直以来,在房地产抵押估价中,估价师也是采用上述理论为基础的,只对设定抵押权时的市场价格进行反映。

  《意见》对房地产抵押价值进行了明确的界定,房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。而法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑建筑工程价款、已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。后面将对该定义进行深入的剖析。

  《意见》中对房地产抵押价值的定义与《意见》(征求意见稿)中的定义也存在不同,《意见》(征求意见稿)中的定义为:房地产抵押价值是拟抵押房地产或者抵押房地产的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款额后的剩余价值。法定优先受偿款额是指假设在估价时点实现抵押权时法律、行政法规规定优先于本息抵押贷款受偿的款额,包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿权。

  从上面的分析可以看出,即使是占主导地位的房地产估价理论界,对抵押价值的定义也一直是在不断的讨论研究中,而对抵押价值定义的统一与规范,是指导房地产抵押估价的重要前提。 

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